下降29.2%！百强房企仍陷负增长困局

只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。

利好政策频发的9月份，百强房企仍身陷销售负增长困局。

克而瑞数据显示，1～9月百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。其中，第一季度销售规模同比增长3.1%；第二季度则转为下降2.4%；第三季度更是同比大幅下降32.1%。

从9月单月来看，百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元，环比提升17.9%，有了一定改善；但同比仍下降29.2%，且降幅仍保持在较高位。

从百强房企具体表现看，逾6成房企实现9月单月销售业绩环比增长，其中29家房企环比增幅超过30%，如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等环比增幅均在60%以上。但从同比来看，9月销售业绩同比下降的企业数量超过7成。

1～9月，销售规模达千亿元以上房企共14家，较去年同期减少1家；销售过百亿元房企96家，较去年同期减少4家。

其中，保利发展以3321亿元全口径销售额排名行业第一，其次是万科、中海地产、华润置地、招商蛇口，销售额分别为2806亿元、2389.6亿元、2343亿元、2268亿元。

在销售五强中，仅万科销售额同比下滑10.34%，其余4家均同比上涨，中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展涨幅分别为18%、15.9%、12.5%、3.7%。

出险房企销售额跌幅更大。1～9月，碧桂园实现销售额1965.8亿元，同比下降45.6%；融创中国实现销售额709.5亿元，同比下降50.5%；旭辉集团实现销售额565.1亿元，同比下降45.8%。

销售下滑下，房企拿地动力更显不足。据中指院数据，1～9月，百强房企拿地规模同比下降17.9%，降幅较1-8月扩大7.4个百分点。其中，9月份，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。

从城市布局来看，50家代表房企1～9月在二线城市拿地面积占比最高，达62.3%，一线、二线城市拿地占比合计近九成。从区域布局来看，房企更热衷于在长三角区域拿地，占比达到40%。

主要城市成交数据同样未见明显复苏。据中指院统计，1～9月，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期下降2%，处在2016年以来同期低位。

其中，9月份，重点100城新房成交面积环比增长14%，但同比下降21%。部分核心城市市场活跃度有所好转，但全国整体市场销售规模仍处低位。

国庆假期，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量仍表现一般。

据中指院数据，2023年9月29日～10月6日，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期均下降2成左右。

今年国庆期间，楼市销售热度较高的城市有武汉、上海、广州，日均成交面积同比增幅分别为225%、159%、129%；另外两个一线城市北京和深圳，日均成交面积分别同比下降31%、46%。

不过，对于北京楼市成交数据，业内存在不同看法。一位机构人士称，北京楼市还是很火热的，国庆假期北京城建天坛府项目开盘10分钟即销售275套，销售额达73亿元，但因没有网签备案，这部分成交额还未被统计在内。

二线城市中，除武汉外，苏州、青岛的市场情况亦表现不错，国庆期间日均成交面积同比增幅分别为49%、27%。

三四线城市中，宁德、东莞、梅州市场表现较好，国庆期间日均成交面积同比增幅分别为112%、63%、33%。但大部分三四线城市楼市表现仍较差，国庆期间日均成交面积整体同比下滑50%。

受访者认为，市场表现不如预期的部分原因在于“等政策式的需求延滞”，即购房者普遍对北京、深圳等继续优化调控政策的预期较强，造成虽有购房欲望，但观望情绪延续。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，从深圳来看，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套房贷首付或利率会下行。因此，长假期间深圳楼市人气也很旺，但“叫好不叫座”的现象更加明显，深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态的背后，事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，今年“831”后这一轮“救市”和之前几轮周期有根本性不同，其中一个不同是，目前中国楼市总体上已供求平衡，但市场仍然有结构性供求不平衡， 比如，一线城市、强二线城市的改善需求、城市间人口流动导致的住房需求错配等。因此，“认房不认贷”等政策层面必然针对上述城市改善需求首先进行发力，这也是这一轮市场周期启动的关键。只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。