内房股回暖 物管股估值落后可追

浪翻云

自三家上市房企被列作示范房企并批准发行人民币债券以来，加上各地实施宽松的购房政策，内房板块全面回暖，连带物管板块亦见异动。

兴业证券表示目前已经看到房地产调控政策和融资政策的逐步改善，物业管理板块有

望迎来估值修复，优质物业管理公司仍具备成长属性。各物管公司也在业绩后持续回购，彰显对公司持续增长的信心。

此外，于5 月10 日，国家住建部、邮政局办公室已发文提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。5 月13 日，北京市住建委跟进发文提出将住宅物业服务项目疫情防控工作纳入小区防控体系，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。兴业证券认为国家层面发文肯定了物业服务在疫情防控和基层治理中的重要作用，且今年首次提出给予物业服务企业一定补偿，物管公司有望降低防疫带来的成本压力。

随着地产政策逐步释放积极信号，物管股估值有望修复，不少券商均认为在“稳增长”和“宽信用”的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，行业的流动性风险解除，新房销售也将逐步回暖。物管公司有更好的业务成长性，更安全的财务状态，估值将会有更大的弹性。截至5 月13 日，港股物管板块平均估值对应2021/2022 年15.4/11.3XPE。

目前，券商基本看好经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司。本栏在港股中寻找相应的低估值物管股，认为银城生活服务(1922)可作为小型物管股的首选。

物管股的长期价值良好，而未来3至5 年更是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。对于未来3至5 年的战略机遇期，物管公司普遍制定了高速扩张计划。而银城生活服务是长三角地区的领导性物管公司，尤其在南京市更具有非常强大的品牌效应和卓越的市场地位。公司近年通过策略性措施，已迅速扩展业务至长三角地区重点城市，为公司的持续稳健发展提供巨大的增长动力。

业绩稳步上扬 收入及纯利大幅增长

2021年，银城生活服务录得营业收入约13.5亿元(人民币，下同)，同比增加约40.5%；纯利达约9,480万元，同比显著增长约35.0%。毛利率及纯利率分别约为16.2%及约7.0%。其中，提供物业管理服务的收入约10.8亿元，同比增长约40.2%；而来自增值服务的收入为约2.69亿元，同比增长约41.6%。

在核心业务营运数据的强劲表现以外，尤其值得注意的是公司在管面积同比增长50%之同时，来自第三方项目占比达近90%，反映银城生活服务的外拓能力卓越，有力抢占市场份额，利好集团长期发展。要知道在房地产市场走向存量时代，物管企业的自身外拓能力往往成为企业发展的重要动力。

于2021年12月31日，银城生活服务的合约面积及在管面积分别为约6,190 万平方米及约5,876 万平方米，同比增长约44.6%及约50.4%，远超集团去年初设定的35%增长目标。尤其是年内新拓展的近2,000万平方米在管面积中，超过91%来自第三方项目，从而使得集团整体在管面积来自第三方的比例进一步提升至89.8%的高水平。

非南京地区发展迅速增长84.6%

与此同时，银城生活服务继续坚持区域集中化，且在城市加密的同时，做到有质量的稳健增长。根据「加密南京、做大苏南、布局淮海」的策略积极稳固集团在南京的龙头地位，同时开拓更多潜力市场。于2021年12月31日，集团在南京共管理643个项目，在管面积近3,500万平方米，同比增长33.2%。南京项目的高密度，有助于集团利用密集的项目网络资源，不但能以更优的成本管控，提升运营效率和员工人均创造价值，而且有助于集团各类增值服务和城市增值服务(如骑手换电等)项目的铺开和引流，为集团带来可观和可持续的收益。

此外，南京以外地区于去年的发展亦取得优秀成绩，新增在管面积破千万，总在管面积达到近2,400万平方米，同比增长约84.6%，占集团总在管面积约40.5%，再次验证集团有能力把在南京的成功经验复制到其他地区。

综上可见，银城生活服务作为经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司，有望于未来五年内通过强大的外拓能力保持高速增长佳绩。公司现价2021年市盈率不足10倍，按2022年利润增长30%计，预测市盈率仅5倍，较行业平均市盈率折让逾50%，股价严重落后。未来六个月，随着市场气氛好转，银城生活服务绝对有力大升逾倍。此不可不察。