险资投资27只公募REITs投资总额超130亿元

险资持续布局不动产投资信托基金投资。

记者根据东方财富Choice数据统计，截至5月30日，市场上共有27只公募REITs发布份额发售公告，险资通过战略配售和网下配售参与了所有产品的投资，总额达130.19亿元。

业内人士认为，公募REITs的风险收益特性与险资的匹配度较高，是险资重要的配置对象，险资也保持着较高的投资热情。随着支持政策的逐步完善，险资参与公募REITs的方式将更加丰富。他们建议，尽量降低REITs二级市场波动对投资机构报表的冲击，真正着眼长远进行布局。

险资成公募REITs

重要投资人

公募REITs在一级市场的投资者主要分为战略投资者、网下投资者和公众投资者。根据东方财富Choice数据，在目前全市场27只REITs中，保险机构以战略投资者和网下投资者的身份参与全部产品的投资，总金额超130亿元。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林对记者表示，公募REITs在期限上、风险收益特征上和很多保险公司产品匹配度高，对险资投资而言，公募REITs是重要的配置对象。

太保私募基金副总经理、上海太保不动产总经理高小羊近日表示，险资当前已经成为公募REITs市场重要的投资人之一，未来发挥的作用将愈发显著，尤其在持续增量资金的投资配置层面。

今年3月份国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》提出，要根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。“这类资产恰好是险资积极投资布局的重点方向，险资中长期持有并持续培育该类底层资产。”高小羊表示。

丰富参与方式

着眼长期收益

随着更多支持政策的发布，除以投资人的身份参与公募REITs市场之外，险资参与的方式和路径变得更加丰富。同时，也有业内人士建议，要减少公募REITs二级市场波动对机构投资者相关报表的冲击，着眼长期收益进行布局。

3月份，证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化及不动产投资信托基金(REITs)业务。

业内人士表示，以前险资更多以投资人的单一角色出现，保险资管公司获得ABS和公募REITs管理人资质后，能更好地发挥险资主动管理的经验，更好地践行保险资金长期投资、稳健投资、价值投资的理念。

尽管公募REITs吸引着险资等机构进行投资布局，但今年公募REITs二级市场的表现比较疲软。东方财富Choice数据显示，今年以来，截至5月30日，在已上市的27只产品中有26只价格下跌。对此，前海开源基金首席经济学家杨德龙对《证券日报》记者分析称，这主要与投资者对公募REITs的预期回报率下降有一定关系，例如，部分商业地产的租金回报率有下降趋势，这对险资的公募REITs投资收益产生一定影响，并可能使其后期布局更为谨慎。

盘和林也认为，公募REITs投资最终要落地到投资标的价值之上，投资者预期趋于谨慎导致二级市场疲软，但险资投资并不是看短期，而是着眼长期进行资产配置。

泰康资产首席风险官朱培军、泰康资产投后管理部邓姝近日发文，提出对保险机构参与公募REITs市场的建议。例如，从估值原则视角来看，由于保险资金对公募REITs投资主要是长期持有为主，并不追求短期收益波动，因此建议相关参与主体能够制定新的官方估值方法，基于资产实质而不是市场价格披露公募REITs估值，进而减轻公募REITs的市场波动对净值及以长期持有为目的的保险机构报表的冲击。

同时，从偿付能力视角来看，建议公募REITs在进行季度披露时，能够进一步补充披露底层项目公司资产负债表等重要财务报表的关键科目信息，以便保险公司能够按照正常的风险因子完成相关计量，减少不必要的最低资本消耗。

此外，从风险管理视角来看，建议公募REITs在存续期定期披露的信息中，进一步丰富底层项目经营、资金使用、未来预期等内容，以便投资人更清晰掌握项目情况。